Selon le droit français, la propriété d’un bien comprend trois droits : l’usus, le fructus et l’abusus. La vente en nue-propriété consiste à scinder le bien en deux droits distincts : l’usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus). Le vendeur conserve l’usufruit, qui lui permet d’occuper ou de louer le bien, tandis que l’acheteur acquiert la nue-propriété et le droit d’en disposer. Contrairement au viager occupé, la transaction de vente en nue-propriété ne porte que sur la seule nue-propriété du bien. L’une des principales différences de la vente en nue-propriété est que le vendeur peut encore louer tout ou partie du bien jusqu’au rachat de l’usufruit, alors que le viager « classique » consiste à vendre la pleine propriété en conservant le DUH (Droit d’usage et d’habitation)
L’acquisition de la nue-propriété présente de nombreux avantages. Au terme du démembrement de la propriété, le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien. Même si le nu-propriétaire dispose de la totalité des droits de propriété, il n’est pas reconnu comme le propriétaire légal du bien et est donc exonéré de certaines charges liées à la propriété, comme les impôts fonciers. Généralement, l’achat de la nue-propriété se fait par le biais d’un paiement forfaitaire, sans rente viagère. Cette approche permet à l’acheteur d’obtenir le bien à un prix réduit sans les risques à long terme associés à la vente en viager. Il convient de noter que le nu-propriétaire n’est pas obligé d’acheter la totalité du bien pour le vendre, car il peut vendre sa participation en nue-propriété à tout moment.
Les différences entre usufruit et DUH
Il existe des différences notables entre l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation DUH. L’usufruit permet d’utiliser et de louer un bien immobilier, tandis que le droit d’usage et d’habitation (DUH) ne permet qu’une utilisation personnelle sans possibilité de location.
Bien qu’il soit plus courant de conserver le droit d’usage et d’habitation DUH plutôt que l’usufruit, les deux scénarios peuvent se produire dans le cadre d’une vente en nue-propriété. Dans ce cas, la conservation du DUH viager est appelée « viager sans rente », tandis que la conservation de l’usufruit est appelée « vente en nue-propriété ».
Malgré ces différences, certaines personnes désignent ceux qui conservent l’usufruit ou le DUH par le terme « usufruitier », tandis que ceux qui conservent la nue-propriété ou la pleine propriété grevée du Droit d’Usage et d’Habitation DUH sont appelés « nus-propriétaires ».
À noter que la vente en en nue-propriété
Ce type de vente vous permettra également de « sortir » en partie le bien de l’assiette de l’IFI et de vous exonérer de frais de succession sur un patrimoine trop important.
Les avantages à conserver l’usufruit ou le DUH
Le coût d’un achat immobilier varie en fonction du profil de l’acheteur. Si l’acheteur est un particulier, il peut opter pour un achat en nue-propriété plus onéreux, tandis que les acheteurs institutionnels peuvent préférer une vente en viager sans rente, mais avec la conservation d’un simple Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Dans le cas d’une vente en nue-propriété avec conservation de l’usufruit, le vendeur reste responsable du paiement des charges, des impôts et des gros travaux, quel que soit l’acheteur. En revanche, si le vendeur conserve un simple droit d’usage et d’habitation, la répartition des charges peut varier entre les acquéreurs et faire l’objet d’une négociation. Lors de l’achat d’un bien immobilier avec rétention du DUH, les acheteurs individuels paient généralement les taxes foncières et une partie des charges. Par rapport à une vente avec réserve d’usufruit, où l’acheteur ne paie aucune charge, le coût d’achat de la nue-propriété est légèrement plus élevé pour les acheteurs individuels dans le cadre d’une vente avec réserve de DUH.
La durée de l’usufruit
Il est possible d’établir la durée de l’usufruit en l’incluant dans le contrat de vente entre l’acheteur et le vendeur. Selon l’article 617 du code civil, l’usufruit s’éteint dans certaines situations, telles que le décès de l’usufruitier, l’expiration du délai accordé, la consolidation de l’usufruitier et du nu-propriétaire, le non-usage du droit pendant 30 ans et la perte totale du bien. En outre, l’article 618 du code civil stipule que l’usufruit peut s’éteindre en raison d’un mauvais usage du droit par l’usufruitier, par exemple en causant des dommages au bien ou en négligeant son entretien. L’usufruitier est responsable de l’entretien régulier et des réparations pendant la période d’usufruit, et le juge peut ordonner la cessation absolue de l’usufruit ou une compensation financière pour le nu-propriétaire en fonction de la gravité de la situation.
Acheter en nue-propriété ?
Par rapport au DUH, l’usufruit est un droit plus large qui permet au vendeur de continuer à habiter son logement et de le mettre en location pour percevoir des loyers, comme le prévoit l’acte de vente. L’usufruitier est considéré comme le propriétaire pendant la durée de l’usufruit et paie toutes les charges et taxes, à l’exception des grosses réparations, qui sont à la charge du nu-propriétaire. Le principal avantage de l’usufruit est sa flexibilité, qui permet au propriétaire de vivre dedans et de louer son bien pour percevoir des loyers.
Pourquoi opter pour la nue-propriété ?
En matière de vente immobilière, la décision de choisir entre deux types de vente ou d’achat dépend de plusieurs facteurs. Les investisseurs ont l’avantage d’éviter les charges courantes et de ne pas avoir à payer d’impôts sur le bien. Quant aux vendeurs, ils ont la possibilité de percevoir des capitaux, des rentes et des loyers sans quitter le logement. Il est essentiel de tenir compte de ces facteurs avant de prendre une décision.
L’Académie Nationale du Viager vous apportera toutes les informations nécessaires pour faire le bon choix.
Nue-propriété et transmission
En outre, la vente de la nue-propriété peut être un moyen de minimiser les droits de succession et de transmettre efficacement son patrimoine. Cette option permet au vendeur de faire une donation exonérée d’impôt d’un montant maximum de 100 000 euros par parent et par enfant au cours de sa vie. En outre, un don familial en numéraire peut être effectué sans droits de donation, jusqu’à 31 685 euros par parent et par enfant, mais uniquement si le donateur a moins de 80 ans au moment de la donation.
Nue-propriété et vente à terme
Il est tout à fait possible de vendre la seule nue-propriété de son bien en vente à terme, et de transférer la nue-propriété avec ou sans rente par le biais d’une vente à terme ou d’une vente à paiements échelonnés. Le vendeur et l’acheteur conviennent alors d’une période de paiement lors de la signature de l’acte, d’une durée déterminée (5, 10 ou 15 ans), au terme de laquelle les paiements s’achèvent, mais pas l’usufruit.
La vente à terme est une forme unique de vente en viager, car elle élimine le risque lié au décès du vendeur, qui est un facteur important de la vente en viager. Dans ce type de vente, la durée de l’accord est prédéterminée et l’acheteur effectue un dépôt initial suivi de paiements mensuels au vendeur sur une période déterminée. Cet arrangement est comparable à un prêt du vendeur, ce dernier faisant office de prêteur, ce qui permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier sans avoir à emprunter de l’argent. À noter qu’une vente à terme en nue-propriété ne peut se faire que si le vendeur reste dans le bien (vente à terme occupée).
Seules quelques spécialistes en valorisation patrimoniale pratique ce genre de montage.
En vendant un bien en nue-propriété, le particulier renonce à la propriété sans pour autant renoncer à la jouissance du bien. La pleine propriété se décompose en nue-propriété et en usufruit, ce dernier désignant le droit d’utiliser le bien en l’occupant ou en le louant dans le but de générer des revenus locatifs. La nue-propriété porte uniquement sur le bâti, à savoir le foncier ou « les murs ». Si le vendeur choisit de vendre son bien en nue-propriété, il peut toujours habiter les lieux ou les louer pour en tirer des revenus locatifs, tout en conservant la possibilité d’y résider jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur acquiert le bien à un prix réduit puisque le droit d’usage et d’habitation (DUH) est pris en compte dans le prix, et peut constituer une succession. L’acheteur récupère la propriété du bien lorsque le vendeur quitte les lieux.
