Viager : solutions - Belle Retraite

Solutions viager

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Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une solution de vente socio-responsable qui offre de nombreux avantages aux deux parties. Si, dans la majorité des cas, le vendeur reste chez lui et se voit offrir un bouquet initial et des rentes mensuelles, il existe près de 35 solutions uniques pour répondre à tous les projets. Viager libre, viager avec rentes différées, capital unique, Capifine, Certi-rentes, Micro nue-propriété…

Le contrat viager est un contrat permettant de valoriser un patrimoine immobilier en le transformant en liquidités immédiates . Ce dispositif permet de se constituer des revenus complémentaires par la créations de rentes viagères. Bien qu’il réponde au formalisme d’une vente immobilière, le contrat viager n’est pas comparable à une vente classique.

Cependant, son mode de fonctionnement reste simple, il s’agit d’aliéner un capital immobilier en contrepartie d’une rente viagère. L’aliénation d’un capital correspond au transfert de propriété de celui-ci d’une personne à une autre (gratuitement ou à titre onéreux). Le principe est de transférer le capital immobilier à un investisseur en contrepartie de rentes viagères, opération financière qui permet d’améliorer le bien-être social et économique du vendeur.

Le viager consiste, pour l’investisseur, à verser une rente au vendeur, jusqu’au décès de celui-ci. L’acquéreur récupère le bien au moment de sa libération. Par exemple lorsque le vendeur décide de s’installer dans un appartement plus adapté, en Résidence pour Séniors, ou rejoindre le foyer d’un membre de sa famille… À ce moment-là, l’acheteur peut prendre possession du bien pour l’habiter lui-même ou le louer.

Dans la plupart des cas, l’acheteur verse un bouquet au vendeur dès la signature de l’acte authentique chez le Notaire. Son montant est variable et n’a aucun caractère obligatoire, il doit seulement répondre aux besoins du vendeur.
Le vendeur, qui reçoit la rente viagère, est appelé « crédirentier ». L’acquéreur, quant à lui, est nommé « débirentier ».

Les différents types de viager

En fonction des besoins et des situations, différents types de viagers peuvent être envisagés.

Le viager occupé

La vente en viager occupé est la forme la plus répandue du viager.

Elle permet au vendeur (le crédirentier) d’augmenter son pouvoir d’achat sans rien changer de ses habitudes.

Concrètement, le vendeur reste chez lui en se réservant le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Le jour de l’acte authentique le vendeur peut percevoir un bouquet (capital initial) et une rente mensuelle versée à vie, et réversible au conjoint le cas échéant.

Le viager libre

Le viager libre, sous entendu libre d’occupation, présente lui aussi de nombreux avantages. Notamment des rentes plus élevées pour le vendeur, et la possibilité de jouir immédiatement du bien pour l’acquéreur. La vente en viager libre est idéale quand les vendeurs souhaitent quitter leur logement, ou se soulager de leur patrimoine immobilier locatif. Ce mode de transaction convient tout particulièrement pour un retraité qui désire aller vivre chez ses enfants ou s’installer dans un logement plus adapté telle une résidence pour seniors ou en maison de retraite. De la même manière, la vente en viager libre est tout à fait adaptée aux retraités qui disposent de plusieurs propriétés.

Le viager sans rente

Un beau bouquet non imposable et immédiat. Touchez tout de suite un capital important et non imposable tout en restant chez vous. Avec le capital unique (ou viager sans rente), la durée d’opération est fixe et connue, il n’y a aucun aléa de versement. Le capital unique, ou bouquet sec, vous permet de percevoir, au jour de l’acte de vente, un capital en une fois, non imposable, et correspondant à la valeur occupée de votre bien, c’est à dire la valeur de votre bien après réduction de prix correspondant à la durée d’occupation du bien. Cette option s’avère très avantageuse autant pour le vendeur, qui touchera immédiatement la totalité de la valeur occupée du bien, que pour l’investisseur qui, comme il n’y a plus d’aléa, pourra accéder au crédit pour verser cette somme.

Le viager certi-rentes

Avec le viager Certi-rentes, vous connaissez dès le début la durée de versement de vos rentes calculée en fonction de l’espérance de vie. Vous en connaissez le montant, et êtes assurés que vos rentes continueront à être versées à vos ayants-droits quoi qu’il advienne et ce jusqu’au terme du contrat.

La nue-propriété

Avec la Nue-propriété conservez la liberté de louer votre bien. Touchez la valeur de la nue-propriété du bien en restant chez vous. La vente en nue-propriété présente la particularité de laisser le choix au vendeur d’habiter son bien ou de le mettre en location. La valeur de la nue propriété est connue dès le départ et peut être reversée sous forme de rentes, en un capital unique, ou encore en une combinaison bouquet de départ et rentes mensuelles. La durée du contrat sera connue à l’avance dans le cas d’une vente avec Certi-rentes ou aléatoire en cas de vente en viager classique. Là encore la souplesse est de mise.

La micro nu-propriété

Depuis la disparition du prêt viager hypothécaire, beaucoup de seniors propriétaires en quête de liquidités se trouvent dans l’impasse. Pour répondre à ce besoin majeur, Senior Consulting Group a développé une solution simple et avantageuse. La micro nue-propriété vous permet de rester propriétaire majoritaire de votre bien, d’y vivre aussi longtemps que vous le souhaitez et d’en tirer des bénéfices immédiats.

La vente à terme

La vente à terme est une forme très particulière de vente en viager. En effet, tout ce qui fait l’incertitude du viager – on parle d’aléa viager – n’est, dans le cas d’une vente à terme, plus à considérer. Dans une vente à terme, la durée de paiement est définie à l’avance (5 ans, 10 ans, 15 ans), il n’y a donc plus d’aléa sur la durée des versements et l’espérance de vie n’entre plus en ligne de compte. La vente à terme fonctionne comme un crédit-vendeur. Et c’est le vendeur qui joue le rôle de la banque. Les mensualités payées par l’acquéreur pendant la période définie ne sont finalement que des fractions du prix de vente. Mais attention, cela reste tout de même du viager dans la mesure où si la vente à terme est occupée, le vendeur peut se réserver le DUH toute sa vie durant.

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Comment fonctionnent le bouquet et la rente viagère ?

La rente constitue le paramètre de base d’un viager classique. Calculée selon la valeur du bien et l’espérance de vie du vendeur, cette somme est habituellement payée de manière mensuelle à l’instar d’un loyer. Naturellement, la rente viagère sera plus élevée dans le cas d’un viager libre, puisque vous pourrez utiliser – et louer – le bien à votre guise.

Le bouquet, quant à lui, est une somme que l’acquéreur paie dès la signature du contrat viager. Entré dans les usages, le bouquet correspond à une fraction de la valeur du bien mais il n’est pas obligatoire. Notez qu’il existe également des viagers sans rente. Dans ce cas, vous payerez seulement simplement le montant de la valeur occupée du bien immobilier. Vous n’aurez pas de rentes à verser au vendeur, et vous bénéficierez de la pleine propriété au moment de la libération du bien, lorsque le vendeur aura un autre projet de vie.

Les questions les plus posées

Comment se calcule une rente viagère ?

Une rente viagère se calcule à partir d’un taux de rente. Si le législateur indique en son article 1976 du Code Civil que « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer », nous vous recommandons la prudence. Un taux de rente trop faible au regard de l’administration fiscale peut être une cause de requalification de la vente.

Le viager occupé peut-il être transformé en viager libre ?

Dans le cadre d’un viager occupé, le propriétaire est parfaitement en droit de quitter son logement : c’est la libération anticipée du viager. Dans ce cas de figure, le contrat peut être transformé en viager libre, ce qui permettra à l’acquéreur d’occuper directement ou de louer le bien. En contrepartie, les rentes viagères seront revalorisées. Bien évidemment, la transformation du viager occupé en viager libre ne peut se faire qu’à l’initiative du vendeur. De même, cette décision ne peut pas être contestée par l’investisseur. Notez également que la libération anticipée du viager est irréversible : une fois sa décision prise, le vendeur ne peut pas revenir en arrière. Le choix doit donc être mûrement réfléchi.

Je veux quitter mon bien pour aller vivre définitivement dans une résidence service, est-ce possible ?

Tout dépend de la manière dont vous avez vendu et de ce qui est prévu dans votre acte authentique. Généralement il faut envoyer, en viager occupé, un recommandé pour signaler le départ du bien. Pour l’acquéreur c’est souvent le point de départ d’une augmentation de rente à prévoir.

Quelle est la fiscalité du viager ?

Qu’il soit libre ou occupé, le viager dispose d’une fiscalité avantageuse pour les vendeurs. En effet, il est possible de bénéficier d’un abattement sur les rentes, en fonction de son âge :

30 % en ayant moins de 50 ans lors du premier versement de la rente
50 % en ayant entre 50 et 59 ans
60 % en ayant entre 60 et 69 ans
70 % en ayant plus de 70 ans

DUH ou USUFRUIT : Comment choisir ?

La propriété d’un bien est séparée en trois droits :

L’usus, qui correspond au droit d’utiliser le bien, pour mémo «l’user »
Le fructus, qui donne le droit de louer le bien, pour s’en rappeler le « fruit » récolté du bien
La nue-propriété, qui indique la possession du bien

L’ensemble étant la pleine propriété : USUS + FRUCTUS + NUE-PROPRIÉTÉ

Dans le cadre d’un viager occupé, la nue-propriété revient systématiquement à l’acheteur. En revanche, le vendeur peut choisir de conserver l’usufruit (usus et fructus) afin de pouvoir occuper ou louer son logement comme bon lui semble. Mais la plupart du temps, le vendeur conserve seulement un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), qui lui permet d’habiter le bien sans le louer.

En effet, le viager avec usufruit est moins apprécié des investisseurs, puisque le bien peut se trouver loué au moment du décès du crédirentier. L’acquéreur peut alors être contraint d’attendre la fin du bail pour prendre possession de son logement. Vendre le bien avec un usufruit aura donc un impact sur le montant de la rente.