L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut être une véritable charge pour les propriétaires et les investisseurs, mais il existe certaines mesures que vous pouvez prendre pour réduire vos impôts. Si vous possédez ou investissez dans l’immobilier, vous devez être informé des stratégies que vous pouvez utiliser pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière. Qu’il s’agisse de réduire la valeur imposable de votre bien ou de profiter de déductions, il existe de nombreuses façons de réduire votre IFI. Avec Belle Retraite, vous pouvez faire des économies et en faire profiter vos proches.
A l’approche de la période de calcul et de paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), Belle Retraite vous propose quelques pistes pour réduire, voire éviter cet impôt. La gestion du patrimoine est un facteur important de réduction ou d’évitement de l’IFI, car elle peut ouvrir des possibilités d’optimisation fiscale. Cette action peut consister à restructurer les actifs, à les transférer ou à utiliser certaines exonérations. Pour maximiser leur patrimoine et minimiser leurs impôts, les seniors devraient envisager de consulter un conseiller financier agréé pour obtenir des conseils d’experts sur la manière d’optimiser leurs impôts. En outre, il est important de suivre l’évolution de la législation susceptible d’affecter le calcul de l’IFI ainsi que les nouvelles exonérations qui pourraient être disponibles. En restant informés et en profitant des nombreuses possibilités d’optimisation fiscale, les particuliers peuvent réduire leur IFI ou l’éviter complètement.
L’IFI qu’est ce que c’est ?
A compter du 1er janvier 2018, l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) a été supprimé et remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Comme son nom l’indique, l’IFI ne taxe que les biens immobiliers des contribuables (patrimoine supérieur à 1,3 million d’euros) qu’ils soient détenus en direct, via une société ou sous forme de parts de SCPI ou d’OPCI. Il s’agit d’un changement positif pour les contribuables, puisque le montant total de l’IFI ne représente que 20% de l’ancien ISF. Même si la majorité des contribuables redevables de l’IFI seront désireux de réduire le coût, voici un bref aperçu des options possibles.
L’IFI qui le paie et quand le payer ?
La condition pour être soumis à l’IFI est un patrimoine net de 1,3 million d’euros. Ceux qui sont résidents fiscaux français en France sont soumis à l’IFI sur tous leurs biens immobiliers, non seulement en France mais aussi à l’étranger, y compris les SCPI. Pour les Français de l’étranger, l’IFI ne s’applique qu’aux biens immobiliers et aux SCPI situés en France. Les biens situés hors de France ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IFI.
La date limite de paiement de l’IFI est toujours le 16 septembre, quel que soit le montant des actifs imposables détenus. Si le paiement est effectué après la date limite, une majoration de 10 % de l’impôt sera appliquée. Si une personne est confrontée à de graves problèmes financiers, l’organisme fiscal peut accorder un délai supplémentaire ou une réduction de l’IFI. Pour plus d’informations, il convient de contacter votre centre d’impôts.
L’IFI quels taux ?
Le barème de l’IFI est équivalent au barème de l’ISF? Il est composé de 6 tranches d’imposition avec des taux allant de 0 à 1,5% :
- Valeur nette taxable Taux applicable
- Jusqu’à 800 000 euros 0%
- Entre 0,8 et 1,3 million d’euros inclus 0,50%
- Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros inclus 0,70%
- Entre 2,57 et 5 millions d’euros inclus 1%
- Entre 5 et 10 millions d’euros inclus 1,25%
- Au-delà de 10 millions d’euros 1,50%
Transmettre l’usufruit pour réduire votre IFI
Transmettre l’usufruit de son immobilier à son ou ses enfants en gardant uniquement la nue-propriété. Il est possible de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant, et plus on s’y prend tôt, plus le coût est faible. Le morcellement du bien est un moyen d’y parvenir, permettant le partage des droits et titres entre l’usufruitier et le nu-propriétaire tout en minimisant la charge fiscale. Il faut savoir que la loi permet à chaque parent de donner 100 000 € à ses enfants sans imposition tous les 15 ans. L’optimisation technique fiscale repose sur le fait que, tant que le donateur de la nue-propriété ne décède pas 3 mois après la donation, seule la nue-propriété est soumise aux droits de donation. En cas de décès du donateur, le nu-propriétaire se voit attribuer la totalité de la propriété du bien sans avoir à payer d’impôts sur la valeur de l’usufruit. Outre l’avantage fiscal, il y a aussi une implication IFI importante : l’usufruitier est normalement redevable de la valeur totale du bien en pleine propriété. Néanmoins, dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés individuellement sur la valeur de leurs droits individuels, en fonction de l’âge de l’usufruitier par rapport au barème fiscal. Il s’agit par exemple du démembrement causé par un héritage, une donation ou un legs avec réserve d’usufruit à une personne morale (généralement l’État), ou du démembrement dû à la vente de la nue-propriété. A noter que le nu-propriétaire a la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes liées à la conservation ou à l’acquisition du bien démembré, même si celui-ci ne fait pas partie de son patrimoine imposable.
Acheter en nue-propriété ou « vert »
- La possibilité de transmettre des biens à un enfant s’applique aussi bien pour un bien immobilier neuf que pour un viager. Il est possible de n’acheter que la nue-propriété du bien. Les ressources obtenues par ce biais ne sont pas soumises à l’IFI. L’usufruitier a la liberté de faire ce qu’il veut avec le bien, comme louer ou vendre l’usufruit à une autre personne, et il est responsable de tous les impôts comme la taxe foncière, ainsi que de l’IFI. Vous ne serez responsable de l’IFI que lorsque l’usufruit vous reviendra.
- Il existe par ailleurs une exonération à hauteur de 75% pour les bois, forêts et parts de groupements forestiers. Les fermages de terres rurales (et les investissements en GFA et GAF) sont également exonérés à hauteur de 75% si leur valeur cumulée ne dépasse pas 101 897€. Il est à noter que le seuil de 101 897€ doit être appliqué séparément aux terres rurales et aux parts de GFA/GAF.
Passer tout ou partie de votre patrimoine immobilier en LMP
Plusieurs types de biens immobiliers sont exclus de l’IFI, comme les biens immobiliers professionnels et les biens loués dans le cadre d’un régime fiscal de location meublée (LMP). Néanmoins, certaines conditions strictes doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de l’exonération. Ainsi, les recettes annuelles provenant des loyers doivent être supérieures à 23 000 €, et plus de la moitié des revenus de l’exploitant (hors pensions) doivent provenir de cette activité. De plus, l’activité de location meublée doit être la principale source de revenus professionnels de l’exploitant. L’Assemblée nationale française a examiné cette question en 2018 : voir RM n°3510 (JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906).
Faire du crowdfunding immobilier
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Le crowdfunding est une méthode de financement de projets immobiliers qui sont gérés par des promoteurs ou des agents. La structure typique utilisée par les sociétés d’investissement offrant ce type d’aide consiste à faire acheter par les investisseurs des obligations qui peuvent être échangées contre des actions d’une société holding qui prendra en charge la dette de l’entité en question (le promoteur ou le marchand de biens).
Malgré son nom, le crowdfunding immobilier est une forme d’investissement financier et n’est donc pas régi par l’IFI. Il est toutefois soumis à l’impôt sur les plus-values des placements financiers.
Les contribuables français redevables de l’IFI peuvent être soumis à une limitation du montant de l’IFI. Ce montant est déterminé en soustrayant la somme des impôts et des revenus de l’année précédente de 75% du revenu net mondial de l’année précédente (compte tenu des déductions prévues à l’article 156 du CGI), ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à une retenue à la source en France et à l’étranger. Ce calcul doit être effectué sur le formulaire 2042-IFI, annexe 5, cases 9PR et 9PX. Le plafond de l’IFI sera ensuite calculé par l’administration fiscale sur la base des informations fournies.
